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繼承、贈與、交易…… 親屬傳承房產哪種方式最劃算?
來源:人民網 | 2019-07-05 |

日前,財政部在官網發布了《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》(下稱《公告》),提及“房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的,受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入,按照‘偶然所得’項目計算繳納個人所得稅。”

其中有幾種情形將不征收個人所得稅,比如子女依法繼承房產或父母將房產贈與子女的話,當事雙方是不需要再繳納個人所得稅的。房產傳承一直是很多人關心的話題,子女從父母處獲取房產,主要有三種途徑:無償贈與、依法繼承以及買賣。本期記者將以一套面積100平方米、價值200萬元的房屋為例,比較3種過戶方式的區別,看看哪種方式最劃算。

(注:不同城市可能略有差別,具體金額以實際為準。)

繼承

稅費免征

公證費最高收0.8%

如果房子是直系繼承的話,契稅、增值稅及其附加稅和個稅統統免征,市民只需要支付個人公證費即可。那公證費大概需要花費多少呢?記者從廣東省司法廳公布的“廣東省公證服務項目和收費標準表”獲悉,當受益人的受益額為50萬元(含)以下的部分,按不超過0.8%收取;超過50萬元至200萬元(含)的部分,按不超過0.3%收取;超過200萬元至500萬元(含)的部分,按不超過0.1%收取;超過500萬元至1000萬元(含)的部分,按不超過0.07%收取;超過1000萬元的部分,按不超過0.065%收取。如果能證明是單方贈與或受贈的,收取的費用還將減半。

即200萬元的房子,受益人只需要繳納8500元的公證費就足夠了。需要注意的是,房產繼承分為遺囑繼承和法定繼承兩種方式。如果是法定繼承的話,那只需出示死亡證明以及繼承人和被繼承人的親屬關系;如果是遺囑繼承的話,那還得提交被繼承人所立的遺囑原件(必須是公證過的)。因此,如果受贈人還需辦理遺囑、扶養協議等證明,則還需繳納至少210元(或以上)的公證費用。

贈與

轉售要交20%個稅 除非是唯一住房

那贈與會更劃算嗎?以案例中價值200萬元的房子為例,如果雙方是通過贈與方式將房屋進行過戶,雖然受贈方可以不用交納個人所得稅,但仍需要交納房屋總價3%的契稅(總價以評估價為準);另外,雙方需要各自交0.05%的印花稅,而且公證費依舊必不可免。因此,全部費用加起來,200萬元的房屋大約需繳納稅費7萬多元。

而且,這種情況還會遇到一個遺留問題。據國家稅務總局規定,獲贈與的房產再出售,需要按照“財產轉讓所得”項目繳納20%個人所得稅。如果200萬元的房子按原價賣出,光是個人所得稅就要繳納40萬元。

不過,根據《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)的規定,個人轉讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的,取得的所得免征個人所得稅。根據《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》的規定,“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。

買賣

滿五年且唯一住房稅費僅幾萬

因此,倘若父母健在,想把房子給子女或其他直系親屬,選擇買賣會比贈與更為劃算。一般來說,房屋交易產生的稅費會根據房產證是否滿2年、滿5年以及是否為唯一房產等條件進行評估,相對復雜。

不過,總結起來,買家應繳納稅費包括:90平方米及以下契稅:首次購房評估額1%,非首次2%;印花稅:房款的0.05%;交易費:3元/平方米;測繪費:1.36元/平方米;權屬登記費及取證費:一般情況是在200元內。(收費標準各個城市可能略有不同)

賣家應繳納稅費:印花稅:房款的0.05%;交易費:3元/平方米;營業稅:全額的5.56%(普通物業滿2年可減免);個人所得稅:房款的1%(普通房如果滿五年唯一則減免)。

因此,如果父母將價值200萬元、100平方米的房子出售給孩子,假設房子滿足滿五年,且是唯一住房的條件,那子女購買房屋需要交納的稅費大約只需2萬元出頭,父母作為賣方也只需繳納大約幾千元的稅費,兩者相加的稅費不到3萬元,這遠比贈與后產生的費用便宜。

所以,三種過戶方式中當屬繼承最劃算,但符合繼承條件的要求會比較高,受贈方和贈與方雙方必須具有合法的繼承關系或是合法的遺囑繼承人。而贈與盡管免去了個人所得稅,可由于存在遺留問題,相比之下,并不比買賣交易來得劃算。

知多D

幾種情形可免征個稅

根據《公告》,有幾種情形可以免征個人所得稅:一是房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、.外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;二是房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;三是房屋產權所有人死亡,依去取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

其實早從2009年開始,這些情形就已免交個稅了。現在之所以再次明確,是因為2018年個稅修改后,取消了“其他所得”項目,相關文件也需要調整。一部分原來按“其他所得”征稅的項目調整為按“偶然所得”項目征稅,稅率并未發生變化,仍為20%。


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